상가 계약 전 체크리스트 — 환산보증금 서울 9억 · 갱신요구권 10년 · 인상 5% 상한, 내 계약은 보호받나

먼저 셈할 것 하나 — 환산보증금

상가건물 임대차보호법은 모든 상가 계약을 똑같이 보호하지 않습니다. 환산보증금 = 보증금 + 월세 × 100 이 지역 기준액 안이어야 법의 보호를 모두 받습니다(법 제2조 · 시행령 제2조).

예를 들어 서울에서 보증금 5,000만원 · 월세 300만원이면 환산보증금은 5,000만원 + 300만원 × 100 = 3억 5,000만원으로 기준액 9억원 안입니다. 월세 1만원이 환산보증금 100만원이라, 월세가 조금만 올라도 기준을 넘을 수 있습니다.

내 조건을 넣어 바로 보려면 임대차 보호 계산기를 쓰세요. 기준액을 넘으면 「월세가 얼마 이하면 안에 드는지」도 알려 줍니다.

이 글의 조문 · 금액은 2026년 10월 9일 국가법령정보센터의 현행 법(법률 제21083호 · 2026. 5. 12. 시행)과 시행령(대통령령 제36423호 · 2026. 7. 1. 시행)으로 확인했습니다.

기준액을 넘어도 받는 보호

금액과 상관없이 모든 상가 임대차에 적용됩니다(법 제2조 ③).

기준액 안이어야 받는 보호

도장 찍기 전에 할 일

1. 환산보증금을 셈해 기준액과 견준다. 넘으면 우선변제 · 5% 상한이 없다는 것을 알고 계약 조건(보증금 비중 등)을 다시 본다
2. 건물을 넘겨받는 날 바로 사업자등록을 신청한다. 대항력은 그 다음 날부터 생긴다
3. 계약서를 들고 관할 세무서에서 확정일자를 받는다. 기준액 안이라면 우선변제의 조건이다
4. 갱신요구 기간(만료 6개월~1개월 전)을 달력에 적어 둔다. 이 기간을 놓치면 요구할 수 없다
5. 관리비 항목을 받아 둔다. 월세와 별도로 매달 나가는 고정비라 손익분기 계산기에 같이 넣어야 한다
6. 권리금이 있다면 권리금 계약을 따로 쓴다. 나중에 넘길 때 회수 기회 보호를 주장하는 근거가 된다

이렇게 정리했습니다

• 조문은 국가법령정보센터의 상가건물 임대차보호법 · 시행령 현행 원문입니다. 「과밀억제권역」의 범위는 수도권정비계획법 시행령 별표 1을 따르며, 남양주 · 시흥 · 인천은 동에 따라 다르니 계약 전 시 · 군 · 구청에 확인하세요
• 기준액은 계약을 맺거나 갱신한 때의 시행령을 따릅니다
• 이 글은 법 조문을 쉽게 옮긴 안내입니다. 실제 분쟁은 상가건물임대차분쟁조정위원회(대한법률구조공단 132)나 변호사와 상담하세요

자리값이 얼마나 하는지는 상권별 임대료 추이와 시도 · 업종별 권리금에서, 처음 드는 돈 전체는 창업 계산기에서 볼 수 있습니다.